등기부등본, 이 한 페이지로 읽어내세요

표제부·갑구·을구 3구조를 섹션별로 풀이하고, 근저당·가압류·경매개시 등 위험 신호를 체크리스트로 점수화합니다.

면책 고지. 본 페이지의 설명·체크리스트·용어 해설은 일반 교육·참고 목적의 자료이며 법률·부동산 자문이 아닙니다. 실제 계약·분쟁·경매 배당 등 개별 사안은 반드시 변호사·법무사·공인중개사 등 전문가에게 문의하세요.

1. 등기부등본 3구조

발급 받은 등기부등본은 세 영역이 차례로 이어집니다. 각 영역이 담는 정보가 다르므로 순서대로 확인하면 한 주택의 권리관계 전체가 파악됩니다.

표제부 — 부동산의 기본 현황

소재지·지번·지목·면적·건물 구조가 적힌 '주민등록등본 같은' 영역입니다.

표제부에는 주소·전유면적·대지권·건물 구조(철근콘크리트/벽돌 등)·층수·용도 같은 부동산 자체의 정보가 담깁니다. 아파트·오피스텔 같은 집합건물은 "1동 표제부"와 "전유부분 표제부"가 나뉘어 있습니다.

계약서상 주소·면적·동호수와 글자 단위로 일치하는지 확인.
아파트·오피스텔은 대지권이 등기되어 있는지 확인(대지권 미등기는 추후 분쟁 가능).
빌라·단독은 지목이 건축 가능 토지(대·잡종지 등)인지 확인.

예시

[표제부] (건물의 표시)
표시번호   접수        소재지번 및 건물번호         건물내역
1          2020-03-14  서울특별시 마포구 ○○동      철근콘크리트조
                                                     15층 다세대주택
                                                     101호 전유 42.3m²

갑구 — 소유권

소유자·소유권 이전 이력·가압류·가처분·경매개시·신탁등기 등 '누가 갖고 있고, 누가 묶었는지'.

갑구에서 가장 먼저 봐야 할 것은 말소선(취소줄)이 없는 가장 최근 순위번호의 소유자입니다. 이 사람이 현재 소유자이며 계약 상대의 신분증·인감과 일치해야 합니다.

가압류·가처분·압류가 보이면 계약 보류.
가등기는 본등기로 전환 시 다른 권리가 밀려나므로 말소 확인 후 계약.
경매개시결정·임의경매 기록이 있으면 즉시 계약 중단.
신탁등기는 등기부 소유자가 신탁회사이므로 우선수익자 동의 필수.
최근 3개월 내 소유자 변경은 '갭투자 돌려막기' 신호일 수 있음.

예시

[갑구] (소유권에 관한 사항)
순위  등기목적            접수/원인                 권리자 및 기타사항
1     소유권보존          2018-05-03                홍길동
2     소유권이전(매매)    2022-11-20 매매           김○○
3     가압류              2026-02-14 서울중앙지법   ○○신용보증기금
                                                     청구금액 80,000,000원

을구 — 소유권 이외 권리

근저당권·전세권·지상권·임차권 등 '돈을 담보로 잡은 권리'.

을구가 비어 있다면 가장 좋은 신호입니다. 근저당권이 있다면 채권최고액 총액을 계산하세요. 보수적으로 실대출이 아닌 채권최고액 전액을 선순위로 가정합니다.

(내 보증금 + 근저당 채권최고액 합) ≤ 시세 × 70% 가 안전 기준.
근저당 2건 이상이면 임대인 유동성 위기 가능성.
미말소된 전세권이 남아 있으면 그 임차인이 우선 순위 보유.
지상권·지역권은 주거용에는 큰 문제가 드물지만 사유 확인.

예시

[을구] (소유권 이외 권리)
순위  등기목적         접수/원인                      권리자 및 기타사항
1     근저당권설정     2022-11-20 설정계약            ○○은행
                                                        채권최고액 300,000,000원
                                                        채무자 김○○
2     근저당권설정     2024-08-02 설정계약            △△캐피탈
                                                        채권최고액 60,000,000원

3. 전세·매매 전 필수 확인 10선

실무에서 실제로 사고가 반복되는 포인트만 뽑았습니다. 하나라도 누락하지 마세요.

1
등기부등본을 직접 인터넷등기소에서 발급받기
중개사가 보여주는 등기부는 오래된 것일 수 있습니다. http://www.iros.go.kr 에서 본인이 직접 당일 발급본을 확인하세요. 발급료는 1통 700원입니다.
2
표제부 주소 · 면적이 계약서와 일치하는지 확인
번지·동호수·면적이 한 글자라도 다르면 대항력·우선변제권이 소멸될 수 있습니다. 빌라·다가구에서 특히 자주 발생하는 오류입니다.
3
갑구 최상단 소유자 = 계약 상대 = 신분증 일치
말소선이 없는 가장 최근 순위번호의 소유자가 현행 소유자입니다. 공유지분이면 전원 서명·인감이 필요합니다.
4
갑구에 가압류·가처분·경매개시·신탁등기가 없는지 확인
이 중 하나라도 있으면 즉시 계약을 중단하는 것이 원칙입니다. 가등기도 본등기로 바뀔 경우 권리가 뒤집히므로 피해야 합니다.
5
을구 근저당 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 시세 × 70%
이 기준을 넘으면 경매 시 보증금을 전액 돌려받기 어렵습니다. 보수적으로 채권최고액 전액을 선순위로 잡고 계산하세요.
6
시세는 KB부동산 + 국토부 실거래가 교차 확인
중개사 제시 시세만 신뢰하면 위험합니다. 공시가격과 실거래가가 크게 다를 때는 낮은 값을 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
7
다가구·원룸은 선순위 임차보증금 합계 확인
앞서 입주한 임차인의 보증금은 등기부에 없지만 먼저 배당됩니다. 전입세대 열람원과 임대인 제출 자료를 반드시 교차 확인하세요.
8
중도금·잔금 지급 전 당일 등기부 재확인
계약 체결일·중도금일·잔금일 각 아침에 등기부를 새로 발급해 근저당 추가 여부를 확인하세요. 특약으로 “잔금일까지 권리 설정 금지”를 명시합니다.
9
전입신고 + 확정일자는 이사 당일 주민센터에서
전입신고는 다음날 0시부터 대항력이 발생하고, 확정일자가 더해져야 우선변제권이 생깁니다. 두 가지를 모두 당일 처리하세요.
10
HUG 전세보증 가입 가능성 사전 확인 + 가입
가입 가능한 주택인지 계약 전에 HUG(khug.or.kr)에서 확인하고, 가능하다면 반드시 가입하세요. 월 보증료 1~2만원 수준으로 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다.

4. 등기부 용어 사전 (30+)

표제부·갑구·을구·공통·위험 개념을 섹션별로 묶었습니다. 모르는 용어는 여기서 확인하세요.

▸표제부 — 부동산 현황(5)

표제부(表題部): 등기부등본의 첫 번째 영역. 부동산 자체의 기본 현황(소재지·지번·지목·면적·건물 구조·층수·용도 등)이 기재됩니다. 토지 등기부는 지목과 면적이, 집합건물(아파트·오피스텔) 등기부는 대지권·전유부분 면적이 핵심입니다.
대지권(垈地權): 집합건물에서 건물 전유부분 소유자가 가지는 토지(대지) 사용권입니다. 대지권 등기가 없거나 일부 지분만 표시된 건물은 나중에 토지 소유자와 분쟁 발생 가능성이 있어 주의가 필요합니다.
전유부분(專有部分): 아파트·오피스텔 한 세대가 독립적으로 사용하는 공간(내부 면적)을 말합니다. 표제부에 기재된 전유면적이 분양·매매 계약서와 일치하는지 반드시 확인하세요.
공용부분(共用部分): 복도·계단·로비·엘리베이터 등 집합건물 입주자가 공동으로 사용하는 부분입니다. 공용부분은 전유부분 소유자가 지분 비율대로 공유하며 단독 처분할 수 없습니다.
지목(地目): 토지의 사용 용도를 법정 코드(대·전·답·임야·잡종지 등)로 구분한 값입니다. 건축이 가능한 토지인지, 농지·임야에 건물이 무단 건축된 것은 아닌지 지목과 현장 용도가 일치하는지 확인해야 합니다.

▸갑구 — 소유권(11)

갑구(甲區): 소유권에 관한 사항이 기재되는 영역입니다. 현재 소유자·소유자 변경 이력·가압류·가처분·경매개시결정·신탁등기 등이 모두 갑구에 표시됩니다. 가장 최근 순위번호(괄호 안 숫자)가 현행 소유자입니다.
소유권이전(所有權移轉): 매매·증여·상속 등으로 소유권이 이전된 사실을 등기한 항목입니다. 이전 원인(매매/증여/상속)과 날짜를 함께 확인하면 최근 소유자 변동 흐름을 파악할 수 있습니다.
가등기(假登記): 장래 본등기를 보전하기 위해 먼저 순위를 확보해두는 등기입니다. 가등기가 본등기로 전환되면 그 사이 설정된 다른 권리는 밀려나므로, 가등기가 남아 있는 부동산은 계약을 피하는 것이 안전합니다.
가압류(假押留): 채권자가 채무자의 재산을 임시로 묶어 처분을 막는 보전 조치입니다. 가압류가 되어 있는 부동산은 추후 경매로 넘어갈 가능성이 높으므로 계약 체결 전 해제를 특약으로 명시하거나 계약 자체를 재검토해야 합니다.
가처분(假處分): 현재 분쟁 중인 권리관계에서 소유권 이전·처분을 임시로 금지하는 보전 처분입니다. 가처분이 걸린 부동산은 소송 결과에 따라 소유권이 뒤집힐 수 있어 계약을 피하는 것이 원칙입니다.
압류(押留): 세금 체납 또는 확정 판결에 따른 강제집행 단계에서 국가·지자체·채권자가 부동산을 공적으로 묶는 처분입니다. 압류된 부동산은 공매·경매로 진행될 가능성이 높아 임차·매수 모두 위험합니다.
경매개시결정(競賣開始決定): 법원이 경매 절차를 공식 개시하겠다고 결정한 내용을 기재한 등기입니다. 이 항목이 있으면 이미 경매가 진행 중이므로, 임차인은 보증금 전액 회수가 불가능할 가능성이 큽니다. 즉시 계약을 보류해야 합니다.
임의경매(任意競賣): 근저당 등 담보권자가 담보 실행으로 신청하는 경매입니다. 재판 없이 바로 진행되므로 진행 속도가 빠르며, 임차인은 배당 순위에서 밀리기 쉽습니다.
강제경매(强制競賣): 금전 판결·이행 명령 등 집행권원을 확보한 일반 채권자가 신청하는 경매입니다. 임의경매에 비해 진행 속도가 상대적으로 느리지만 결국 낙찰이 이뤄지면 소유권이 이전됩니다.
신탁등기(信託登記): 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 이전된 상태를 의미합니다. 등기부 소유자는 위탁자가 아니라 신탁회사이며, 임대·매매 권한이 신탁 계약에 따라 제한되므로 신탁 원부와 우선수익자 동의 여부를 반드시 확인해야 합니다.
공유지분(共有持分): 한 부동산을 두 명 이상이 지분 비율로 공동 소유하는 형태입니다. 공유자 전원의 동의가 있어야 완전한 계약이 성립하므로 반드시 모든 공유자의 서명·인감을 받아야 합니다.

▸을구 — 소유권 이외 권리(7)

을구(乙區): 소유권 이외의 권리(근저당권·전세권·지상권·지역권·임차권 등)가 기재되는 영역입니다. 돈을 담보로 잡은 권리(근저당)가 많을수록 깡통전세 위험이 커집니다. 을구가 백지라면 기본적으로 양호한 신호입니다.
근저당권(根抵當權): 장래 일정 범위의 불특정 채권을 담보하기 위해 설정한 담보물권입니다. 주택담보대출·사업자대출 등으로 금융기관이 설정하며, 채권최고액 범위 내에서 우선 변제받을 권리를 갖습니다.
채권최고액(債權最高額): 근저당권으로 담보되는 채권의 최대 한도 금액입니다. 통상 실대출금액의 110~130%로 설정되므로, 실제 남은 원금은 채권최고액보다 적을 수 있습니다. 보수적 판단에서는 채권최고액 전액을 선순위로 가정합니다.
전세권(傳貰權): 임차인이 보증금을 지급하고 주택을 사용·수익할 수 있도록 설정하는 물권적 임차권입니다. 일반 임대차 계약보다 강력한 권리이며, 임대인 동의로 등기를 설정하면 대항력·우선변제권이 자동 발생합니다.
지상권(地上權): 타인의 토지 위에 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 사용하는 물권입니다. 건물과 토지 소유자가 다른 경우 지상권 유무에 따라 건물을 헐어야 할 수도 있으므로 유의가 필요합니다.
지역권(地役權): 특정 토지(요역지)의 편익을 위해 다른 토지(승역지)를 이용할 수 있는 권리입니다. 통행·용수 등이 대표적 예시입니다.
임차권등기(賃借權登記): 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있도록 법원의 명령으로 설정하는 등기입니다. 전세사기 피해 상황에서 반드시 신청해두면 뒤이어 낙찰된 새 소유자에게도 대항할 수 있습니다.

▸공통 — 등기 일반(10)

표제부·갑구·을구(등기부 3구조): 등기부등본은 크게 세 영역으로 나뉩니다. 표제부는 부동산 현황, 갑구는 소유권에 관한 권리, 을구는 소유권 이외 권리입니다. 세 영역을 순서대로 읽으면 한 주택의 권리관계 전체가 파악됩니다.
등기필정보(登記畢情報): 소유권·권리자 등기 완료 후 법원이 본인에게만 발급하는 보안 정보입니다. 예전의 "등기권리증"을 대체하며, 매도·담보 설정 시 이 정보로 본인 확인을 합니다.
등기필증(등기권리증): 과거(2006년 이전) 소유권 등기 완료 후 발급되던 종이 서류입니다. 현재는 "등기필정보"로 대체되었으나, 오래된 등기에서는 여전히 권리증 형태로 존재합니다.
순위번호(順位番號): 각 구의 왼쪽에 붙는 번호로, 권리의 우선순위를 나타냅니다. 같은 구 안에서는 순위번호가 빠른 권리가 뒤 권리보다 우선하며, 서로 다른 구에서는 접수 번호로 순위가 결정됩니다.
접수번호(受付番號): 등기소가 신청서를 받은 순서대로 부여하는 번호입니다. 갑구와 을구의 권리 간 우선순위는 이 접수번호의 선후로 결정됩니다.
말소등기(抹消登記): 이미 등기된 권리가 소멸되었을 때 해당 권리를 공식적으로 삭제하는 등기입니다. 근저당·가압류 등은 사유 해제 후 반드시 말소 등기까지 마쳐야 효력이 사라집니다. 말소선만 그어진 상태(취소선)는 이미 말소된 항목입니다.
부기등기(附記登記): 기존 등기의 부속으로 표시되는 등기입니다. 예를 들어 소유권의 일부 이전이나 근저당권 변경 시 원 등기에 딸려 기재됩니다.
확정일자(確定日字): 임대차 계약서를 주민센터·인터넷등기소에서 공적으로 날짜를 확정받는 절차입니다. 확정일자와 전입신고가 모두 갖춰지면 우선변제권이 발생해 경매 시 후순위 근저당보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
대항력(對抗力): 임차인이 이사·전입신고·확정일자를 갖추어 제3자(새 소유자·채권자)에게 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.
우선변제권(優先辨濟權): 경매·공매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리입니다. "주택 점유 + 전입신고 + 확정일자" 세 가지가 모두 갖춰진 시점에 발생합니다.

▸위험·보호 개념(2)

선순위 임차보증금(先順位): 해당 주택에 먼저 입주해 대항력을 갖춘 다른 임차인의 보증금입니다. 다가구·원룸 건물에서는 등기부에 나오지 않으므로 전입세대 열람원과 임대인 제출 자료를 교차 확인해야 합니다.
시가표준액·공시가격(公示地價): 국가가 매년 고시하는 공적 가격입니다. HUG 전세보증 가입 시 빌라·다세대·단독은 공시가격 × 140%(또는 126%) 한도로 보증금이 제한됩니다. 시세와 공시가격 격차가 크다면 보증보험 가입 가능성을 반드시 사전 확인하세요.

더 깊은 해설은 가이드, 자주 묻는 질문은 FAQ를 확인하세요. 관련 정부 자료: 대법원 인터넷등기소· HUG 전세사기예방센터.

등기부등본, 이 한 페이지로 읽어내세요

1. 등기부등본 3구조

2. 위험 신호 체크리스트

✅ 양호 — 기본 확인 후 진행

3. 전세·매매 전 필수 확인 10선

4. 등기부 용어 사전 (30+)