FAQ

본인이 직접 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1통 700원에 발급할 수 있습니다. 열람만 하면 500원이며 효력은 거의 동일합니다. 신분증·공인인증서 없이도 신용카드·계좌이체로 바로 결제됩니다. 법무사 의뢰는 필요 없습니다.

표제부 → 갑구 → 을구 순으로 위에서부터 쭉 읽으면 됩니다. 표제부에서 "이 주택이 무엇인지", 갑구에서 "누구 것인지", 을구에서 "어떤 채무가 잡혀 있는지" 순서로 정보가 쌓입니다. 각 영역 안에서는 순위번호가 빠른 것이 우선하고, 서로 다른 구 사이에서는 접수번호가 빠른 것이 우선합니다.

이미 소멸한 권리이므로 현행 권리관계 판단에는 영향을 주지 않습니다. 다만 과거 어떤 권리가 있었고 언제 말소됐는지는 임대인·매도인 신용도 파악에 참고가 됩니다. 예컨대 최근에 가압류·근저당이 집중 말소됐다면 채무가 빠르게 움직이는 중이라는 신호일 수 있습니다.

실채권을 정확히 확인하려면 임대인이 은행에서 발급받는 "대출잔액증명서"를 받아야 합니다. 확인이 어렵다면 보수적으로 채권최고액(3억) 전액이 선순위라고 가정하세요. 채권최고액은 보통 실대출의 110~130%로 설정되므로, 3억이면 실대출 2.3~2.7억이 일반적입니다.

원칙은 가등기가 말소된 뒤 계약하는 것입니다. 가등기가 본등기로 전환되면 그 사이 설정된 임차권·근저당이 순위에서 밀려나므로, 임차인이 보증금을 전혀 받지 못할 수 있습니다. 특히 "소유권이전청구권 가등기"는 사실상 해당 주택이 이미 팔린 상태를 의미할 수 있어 계약 회피가 원칙입니다.

원칙적으로는 어렵습니다. 등기부 소유자가 신탁회사이므로 위탁자(사실상의 집주인)와 체결한 일반 임대차 계약은 대항력을 얻기 힘듭니다. 불가피하게 계약해야 한다면 신탁원부 확인 + 우선수익자(대출 금융기관) 동의서를 반드시 받아야 하며, 이 부분은 법무사·변호사 확인을 거치는 것이 안전합니다.

권장하지 않습니다. 경매 진행 중에는 임차인이 배당 요구를 통해 일부 보증금을 회수할 수 있는 절차가 있지만, 전입신고·확정일자 시점과 대항 요건을 제대로 갖추지 못하면 전액 손실이 발생할 수 있습니다. 반드시 변호사 상담 후 결정하세요.

을구가 백지라는 것은 근저당·전세권 등이 전혀 없다는 뜻이므로 기본적으로 긍정적 신호입니다. 다만 갑구에 가압류·가처분·경매 기록이 있다면 을구가 백지라도 위험합니다. 또 다가구 주택은 앞 임차인 보증금이 등기부에 나오지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.

안전 공식은 "내 보증금 + 근저당 채권최고액 합 ≤ 시세 × 70%"입니다. 근저당만 60%여도 내 보증금까지 더해 70%를 초과한다면 경매 시 보증금 회수가 어렵습니다. 근저당이 2건 이상이면 임대인 유동성 위기 가능성도 높으므로 추가 확인이 필요합니다.

등기부에는 나오지 않습니다. ① 주민센터에서 "전입세대 열람원"을 발급받아 앞 임차인 수를 확인 ② 임대인에게 "임차 현황 확인서"를 요구해 각 호실 보증금 명세를 받습니다. 두 자료를 교차 확인해서 내 보증금보다 앞선 임차보증금 합 + 근저당이 시세 70% 이내인지 계산해야 합니다.

공유자 전원의 동의가 없는 계약은 나중에 무효로 주장될 수 있습니다. 특히 과반 이상 지분 보유자와의 계약이 아니라면 더욱 취약합니다. 전원 서명·인감증명을 반드시 받으세요. 이미 계약한 상태라면 변호사 상담을 통해 추인 또는 해지 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

최소 3번입니다. ① 계약 체결 당일 아침 ② 중도금 지급 당일 아침 ③ 잔금 지급 당일 아침. 잔금 당일 새 근저당이 설정된 뒤 임대인이 잠적하는 전세사기 사례가 반복됐기 때문입니다. 매번 iros.go.kr에서 새로 발급하면 됩니다.

위험합니다. "101호"와 "1층 101호"처럼 사소해 보여도 실제 판례에서 대항력·우선변제권이 부정된 사례가 있습니다. 빌라·다가구에서 특히 빈번하므로 계약서 주소를 반드시 등기부 표제부와 한 글자 단위로 일치시키세요. 필요하면 중개사에게 정정을 요구합니다.

대항력은 임차인이 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있는 힘(이사 + 전입신고 다음날 0시부터)이고, 우선변제권은 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리입니다. 우선변제권은 대항력 요건에 "확정일자"가 더해져야 생깁니다.

특약으로 "잔금일까지 임대인은 근저당·가압류 등 신규 권리 설정을 하지 않는다"는 조항을 반드시 기재하세요. 그리고 잔금일 아침에 새 등기부를 뽑아 근저당 추가 여부를 확인한 뒤 잔금을 이체합니다. 근저당이 추가됐으면 이체 보류 + 특약 위반 책임을 물을 수 있습니다.

불가합니다. 본 체크리스트는 일반 교육·참고 목적이며 법률·부동산 자문이 아닙니다. 실제 의사결정은 반드시 변호사·법무사·공인중개사·HUG 등 공식 기관에서 재확인해야 합니다. 본 페이지의 판정 결과로 인한 손해에 대해 운영자는 책임지지 않습니다.

HUG 전세사기피해자 지원센터(1566-5500), 국토교통부 전세사기 피해자 지원(molit.go.kr), 대한법률구조공단(132), 지방자치단체 전세사기 피해자 신고센터를 차례로 연락하세요. 임차권등기명령 신청, 전세사기특별법 적용 대상 판정, 경·공매 유예 등 구제 제도가 있습니다.